Una recente pronuncia del Tribunale, ha fornito chiarimenti fondamentali in tema di responsabilità e ripartizione delle spese dei condomini.
La decisione giudiziaria rappresenta un importante punto di riferimento per i condomini, gli amministratori e i proprietari coinvolti in controversie per infiltrazioni e mancata manutenzione.
La questione centrale riguarda la distribuzione degli oneri di manutenzione e la responsabilità per i danni causati da infiltrazioni d’acqua, che spesso derivano da terrazzi e lastrici solari. Queste superfici, pur essendo di proprietà o uso esclusivo di un singolo condomino, coprono una parte dell’edificio e quindi interessano l’intera collettività condominiale. Il riferimento normativo principale è l’articolo 1126 del Codice Civile, il quale stabilisce che:
- un terzo delle spese per la manutenzione grava sul proprietario o sull’utilizzatore esclusivo del terrazzo o lastrico;
- i restanti due terzi devono essere sostenuti dagli altri condomini che beneficiano della copertura, proporzionalmente ai millesimi di proprietà.
La sentenza del Tribunale di Potenza si inserisce nel solco di un orientamento giurisprudenziale consolidato, ribadito anche dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella sentenza 9449/2016, che sottolinea come la responsabilità per danni da infiltrazioni sia condivisa tra il custode del bene (il titolare dell’uso esclusivo) e il condominio, in relazione agli obblighi di manutenzione e controllo che gravano sugli organi condominiali.
Il caso esaminato: inerzia del condominio e diritto al rimborso
Nel caso specifico, un condomino proprietario di un appartamento con terrazzo a livello, utilizzato come copertura di una parte del palazzo, aveva ripetutamente segnalato la necessità di interventi di manutenzione per evitare infiltrazioni che avevano danneggiato anche il suo box auto nel seminterrato. Nonostante una delibera assembleare che aveva approvato i lavori e la relativa ripartizione delle spese, l’amministrazione condominiale non aveva mai eseguito gli interventi.
Di fronte a questa prolungata inerzia, il proprietario ha deciso di agire in giudizio chiedendo il riconoscimento della responsabilità del condominio ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile (danno da cosa in custodia) e il risarcimento dei danni subiti.
Il Tribunale ha riconosciuto la diligenza del condomino, evidenziando come questi avesse documentato con puntualità le sue sollecitazioni rimaste senza risposta. Di conseguenza, è stato escluso che il proprietario potesse essere ritenuto responsabile per i danni, in quanto l’inerzia colpevole degli organi condominiali integra un caso fortuito esimente ai sensi dell’art. 2051 c.c.
Manutenzione straordinaria e diritto al rimborso (www.vitadelforo.it)
Un elemento di grande rilievo della sentenza riguarda la natura degli interventi necessari sul terrazzo. Il Tribunale ha precisato che il ripristino delle fughe deteriorate non costituisce manutenzione ordinaria, bensì manutenzione straordinaria, competenza del condominio, poiché interessa una superficie che svolge funzione di copertura e coinvolge l’interesse collettivo.
Poiché l’assemblea si era dimostrata inattiva e non aveva provveduto ai lavori, il giudice ha interpretato la decisione del proprietario di intervenire come un’assunzione sostitutiva dell’onere di manutenzione. Di conseguenza, il condominio è stato condannato a rimborsare le spese anticipate dal singolo condomino.
Inoltre, per quanto riguarda i danni al box auto, il Tribunale ha attribuito al condominio la responsabilità esclusiva, poiché tali danni erano riconducibili alla rottura di una discendente pluviale comune, un bene comune ai sensi dell’articolo 1117 c.c. Il condominio è stato quindi condannato a risarcire integralmente il proprietario.
Questa decisione si distingue per l’approccio rigoroso nel riconoscere il diritto al rimborso solo in presenza di una pluralità di condizioni: la natura condominiale degli interventi, la documentata inerzia dell’assemblea e l’urgenza degli interventi.
Implicazioni pratiche e orientamenti giurisprudenziali
La sentenza n. 2966/2025 si inserisce in un quadro più ampio di interpretazioni giurisprudenziali che precisano come l’art. 1126 c.c. si applichi esclusivamente quando la terrazza o il lastrico solare svolgano effettivamente una funzione di copertura comune. Se la superficie copre esclusivamente locali riconducibili a un singolo proprietario o non svolge alcuna funzione comune, possono essere applicate regole differenti, fino a escludere la responsabilità del condominio.
Il caso evidenzia altresì l’importanza di una gestione attenta e documentata delle richieste di intervento da parte dei condomini, che devono agire con prudenza, formalizzando le comunicazioni e limitando i lavori allo stretto necessario per evitare controversie legali future.
In definitiva, questa pronuncia costituisce un importante monito per i condomini e gli amministratori affinché non sottovalutino le segnalazioni di manutenzione relative a terrazzi e lastrici solari, poiché la loro inerzia può comportare l’obbligo di risarcire i danni e rimborsare le spese anticipate singolarmente.
