Roma, 29 gennaio 2026 – Il nodo della qualificazione giuridica di case vacanza e affittacamere torna a far discutere, dopo la recente sentenza n. 10670/2025 del Tribunale di Roma. La decisione, arrivata pochi giorni fa, segna un passaggio importante nel dibattito: non è la classificazione catastale a stabilire la natura della locazione, ma il modo in cui si gestisce davvero l’attività. Da qui cambiano tante cose: dalla durata del contratto alle tutele per chi prende l’immobile in affitto, fino ai diritti legati alla possibile perdita dell’avviamento commerciale.
Locazione commerciale per attività extralberghiere
Il Tribunale di Roma ribadisce un principio ormai consolidato: le case vacanza e gli affittacamere gestiti in modo professionale rientrano nelle locazioni “ad uso diverso da quello abitativo”. Non basta aprire una partita IVA o registrare l’attività come ricettiva. Conta piuttosto come si svolge la gestione: deve essere effettiva, continuativa, con servizi accessori e un obiettivo di profitto stabile nel tempo.
“La destinazione catastale – si legge nella sentenza – da sola non può decidere la natura della locazione”, spiega uno degli avvocati coinvolti. Insomma, pesa di più l’uso reale dell’immobile e l’organizzazione messa in campo.
Le regole: durata, rinnovo e indennità
Questa qualificazione ha conseguenze immediate. A governare i contratti è la Legge n. 392/1978, che parla chiaro sulle locazioni commerciali. Il contratto deve durare almeno sei anni, con rinnovo automatico per altri sei. E quando finisce, chi affitta può chiedere l’indennità per perdita di avviamento commerciale, pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone.
Il Tribunale fa anche una distinzione netta rispetto agli alberghi “veri”. Queste norme si applicano solo se ci sono investimenti strutturali importanti e una gestione complessa. Le case vacanza e gli affittacamere possono essere professionali, ma restano meno impegnativi sotto il profilo degli investimenti e dell’organizzazione.
Nessuna equiparazione agli alberghi
La sentenza romana prende nettamente le distanze da una decisione isolata del Tribunale di Verbania (n. 475/2024), che aveva assimilato gli affittacamere agli alberghi imponendo una durata minima novennale del contratto. Qui invece si chiarisce che non si può generalizzare così: “Due realtà diverse per struttura e investimenti non sono paragonabili”, spiega il giudice che ha firmato il provvedimento.
La linea tracciata dal Tribunale poggia su criteri chiari: dimensione dell’attività, investimenti fatti, organizzazione quotidiana richiesta. Solo negli alberghi veri si trovano quei servizi complessi e quel personale dedicato che giustificano tutele contrattuali più robuste.
Riferimento normativo: la legge sull’equo canone
Per chi gestisce una casa vacanza o un affittacamere, resta valida la norma dell’articolo 27 della Legge 392/1978: serve un contratto ad uso diverso dall’abitativo, con durata minima di sei anni e proroga automatica per altri sei se non ci sono motivi validi per interrompere.
Da qui derivano anche tutele importanti: chi lascia i locali alla fine del contratto può chiedere un indennizzo per perdita di avviamento commerciale. “È una protezione pensata proprio per chi ha investito seriamente in un’attività continuativa”, commenta un esperto di diritto immobiliare contattato da alanews.it.
Attività commerciale sì, ma senza scorciatoie
Questa sentenza del Tribunale di Roma avrà sicuramente un peso nelle scelte degli operatori extralberghieri, soprattutto in città come Roma dove le locazioni brevi stanno crescendo molto. La sostanza è questa: case vacanza e affittacamere non sono automaticamente alberghi. Restano attività commerciali soggette alle regole ordinarie delle locazioni commerciali.
Chi vuole entrare in questo mercato deve quindi fare bene i conti su investimenti, durata del contratto e rischi legati alla fine dell’attività. Un punto fermo resta secondo i giudici romani: “Conta quello che si fa ogni giorno nell’immobile più di quello che risulta all’anagrafe o in catasto”. Solo così si capisce davvero cosa significa “locazione”.
